Besseren Käufer vorbehalten: Bindung und Auflösung des Immobilienkaufs

§ 1083 ABGB beschreibt den Fall, dass der Verkäufer innerhalb einer bestimmten Zeit einen besseren Käufer vorziehen darf. Die Klausel braucht daher einen erkennbaren Vorbehalt und einen bestimmbaren Zeitraum. Aus einer bloßen Unzufriedenheit mit dem vereinbarten Preis folgt dieses Recht nicht.

Der Vertrag sollte außerdem erkennen lassen, worin der bessere Kauf liegt. § 1085 ABGB weist die Beurteilung dem Verkäufer zu. Er kann den zweiten Käufer sogar vorziehen, wenn der erste Käufer noch mehr zahlen wollte. Das macht die Klausel von einem gewöhnlichen Nachverhandeln über den Kaufpreis unterscheidbar.

Die Vereinbarung ist eng von anderen Bedingungen zu trennen. Ein Finanzierungsvorbehalt schützt die Finanzierung des Käufers. Ein Vorkaufsrecht gibt einer berechtigten Person bei einem Verkauf an einen Dritten eine eigene Rechtsposition. Der Vorbehalt des besseren Käufers regelt hingegen die anfängliche Bindung des Verkäufers an einen möglichen späteren Interessenten.

Vor der Übergabe ist die Wirklichkeit des Kaufgeschäfts nach § 1083 ABGB bis zum Eintritt der Bedingung aufgeschoben. Für die Abwicklung bedeutet das: Die Parteien müssen klären, ob bereits Besitz, Geld oder sonstige wirtschaftliche Vorteile übergegangen sind und wie die Treuhand damit umgeht.

Nach der Übergabe ist der Kaufvertrag nach § 1084 ABGB abgeschlossen. Der Eintritt des Vorbehalts löst ihn wieder auf. Die Auflösung ist damit eine andere Rechtsfolge als die anfängliche aufgeschobene Wirkung. Diese Unterscheidung gehört ausdrücklich in die Vertragsprüfung und in das Übergabeprotokoll.

Die praktische Grenze kann bei einer Liegenschaft mehrere Handlungen umfassen. Schlüsselübergabe, Besitz, Kaufpreiszahlung und grundbücherliche Durchführung fallen nicht zwingend am selben Tag zusammen. Der Vertrag sollte daher festlegen, welche Übergabe im Sinn der Klausel gemeint ist und wie die einzelnen Schritte nachzuweisen sind.

Der Vertrag sollte den Zeitraum möglichst genau bestimmen. Zu prüfen sind der Beginn, das Ende, die Form einer Mitteilung und die Frage, wann ein Angebot als besser gilt. Der bloße Hinweis, dass ein anderer Interessent gefunden werden kann, ersetzt keine klare Abrede.

Für die Beurteilung nach § 1085 ABGB sind die Angebote und ihre Bedingungen festzuhalten. Ein höherer Preis kann eine Rolle spielen, muss aber nicht das einzige Kriterium sein. Auch Zahlungsfähigkeit, Bedingungen, Übergabetermin und sonstige vertragliche Risiken können für die Verkäuferentscheidung bedeutsam sein. Welche Kriterien vereinbart wurden, ist am konkreten Vertrag zu messen.

Bei einer behaupteten Auflösung sollten die Parteien das neue Angebot, seinen Eingang, die Entscheidung des Verkäufers und die Kommunikation mit dem ersten Käufer sichern. Eine nachträgliche Behauptung ohne nachvollziehbare Unterlagen erschwert die rechtliche und wirtschaftliche Abwicklung.

§ 1085 ABGB ordnet an, dass sich bei der Auflösung des Vertrags die Nutzungen der Sache und des Geldes gegeneinander aufheben. Die Rückabwicklung muss deshalb klären, wer die Liegenschaft genutzt hat, welche Erträge oder Vorteile gezogen wurden und wie die Kaufpreiszahlung behandelt wird.

Für Verbesserungen und Verschlimmerungen wird der Käufer nach dem Gesetz wie ein redlicher Besitzer behandelt. Dieser Maßstab beantwortet nicht jede Einzelheit des Rückabwicklungsbetrags. Arbeiten, Schäden, laufende Kosten und Veränderungen sollten daher mit Rechnungen, Fotos und einem gemeinsamen Befund festgehalten werden.

Die Rückabwicklung des ersten Geschäfts und der Vertrag mit dem neuen Käufer sind getrennte Prüfungsschritte. Kaufpreis, Besitz, Grundbuch, Lastenfreistellung, Steuern und Treuhand müssen aufeinander abgestimmt werden. Eine automatische Gleichsetzung beider Vorgänge schafft zusätzliche Risiken.