Welche Verkäuferangaben beim Altbaukauf als Beschaffenheitszusage wirken können und wie Käufer Aussagen, Unterlagen und Vertrag nach ABGB §§ 922 und 923 prüfen.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Fragen rund um den Liegenschaftskauf prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Grundbuch, Treuhand und steuerliche Folgen.
Beim Altbaukauf kann eine konkrete Aussage des Verkäufers für die geschuldete Beschaffenheit der Liegenschaft wichtig werden. Entscheidend ist, was genau gesagt oder geschrieben wurde, wie die Aussage in den Vertrag und seine Anlagen eingeordnet wird und ob sie die Kaufentscheidung beeinflussen konnte.
Nach § 922 Abs 1 ABGB muss die entgeltlich überlassene Sache dem Vertrag entsprechen. Dazu zählen bedungene oder gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften sowie die Übereinstimmung mit einer Beschreibung oder einer getroffenen Vereinbarung. § 922 Abs 2 ABGB bezieht auch öffentliche Äußerungen des Übergebers ein, besonders Angaben in Werbung und Beilagen.
§ 923 ABGB nennt Fälle, in denen jemand einer Sache Eigenschaften zuschreibt, die sie nicht hat, oder ungewöhnliche Mängel und Lasten verschweigt. Beim Altbau sollten Käufer deshalb die konkrete Verkäuferangabe, die Objektunterlagen und den Vertragsentwurf als eine gemeinsame Beweisspur sichern.
Fünf Prüfpunkte ordnen Aussage, Belege und Abweichungen beim Altbaukauf ein.
Sie wissen schon, dass Sie eine Anfrage stellen wollen? Direkt zum Anfrageformular.
Eine Aussage über Zustand, Ausführung oder Verwendbarkeit braucht einen klaren Bezug zum Kaufobjekt.
Halten Sie fest, welche konkrete Eigenschaft gemeint ist und worauf sich die Aussage bezieht. Eine allgemeine Werbeaussage und eine Beschreibung des vereinbarten Zustands können unterschiedliche Reichweiten haben.
Speichern Sie die verwendete Exposé-Version, E-Mails, Nachrichten und Gesprächsnotizen. Bitten Sie darum, die für die Kaufentscheidung wichtige Eigenschaft im Vertrag oder in einer Anlage konkret zu beschreiben.
Gleichen Sie die zugesagte Eigenschaft trotzdem mit dem vollständigen Vertragswortlaut und den Beilagen ab. Prüfen Sie auch, ob eine spätere Änderung oder Einschränkung vor Vertragsabschluss dokumentiert wurde.
Sichern Sie den ursprünglichen Wortlaut, die Objektunterlagen und den tatsächlichen Zustand. Lassen Sie prüfen, ob die Aussage eine vereinbarte Eigenschaft, eine öffentliche Äußerung oder eine andere Information war und welche Ansprüche daraus folgen können.
Eine Verkäuferangabe gewinnt Gewicht, wenn sie eine konkrete Eigenschaft des Kaufobjekts beschreibt. Beispiele sind der Zustand eines Bauteils, eine bestimmte Ausführung oder eine konkrete Nutzungsmöglichkeit. Ob die Aussage als vereinbarte Beschaffenheit gilt, ergibt sich aus ihrem Wortlaut, dem Vertrag und den Umständen des Abschlusses.
§ 922 Abs 1 ABGB knüpft die Gewährleistung an die Übereinstimmung mit dem Vertrag. Bedungene Eigenschaften stehen dabei neben den gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften. Eine Beschreibung im Exposé oder in einer Anlage kann für diese Einordnung relevant sein, ersetzt aber nicht die Auslegung des gesamten Vertrags.
Formulierungen mit erkennbarem Vorbehalt, einer Wissensbegrenzung oder einem Hinweis auf eine bloße Einschätzung sind genau zu lesen. Sie können die Aussage anders einordnen, nehmen ihr aber nicht automatisch jede Bedeutung. Den konkreten Bezug zum Gebäude sollten Käufer deshalb sichern.
Nach § 922 Abs 2 ABGB ist auch zu berücksichtigen, was der Übernehmer aufgrund öffentlicher Äußerungen des Übergebers oder des Herstellers erwarten kann. Besonders genannt werden Angaben in der Werbung und in den der Sache beigefügten Angaben. Für den Altbau gehören dazu je nach Ablauf etwa ein Exposé, ein Online-Inserat, eine Objektbeschreibung oder eine übermittelte Anlage.
Diese Wirkung hat gesetzliche Grenzen. Der Übergeber ist an die öffentliche Äußerung nicht gebunden, wenn er sie weder kannte noch kennen konnte, wenn sie beim Vertragsabschluss berichtigt war oder wenn sie den Vertragsabschluss nicht beeinflussen konnte. Deshalb ist die zeitliche Abfolge wichtig: Sichern Sie die verwendete Fassung und halten Sie spätere Korrekturen fest.
Eine E-Mail oder Gesprächsnotiz kann zusätzlich zeigen, welche Frage gestellt und wie sie beantwortet wurde. Bewahren Sie die vollständige Kommunikation auf. Einzelne Sätze werden verlässlicher eingeordnet, wenn der Zusammenhang, die Nachfrage und die Reaktion darauf erhalten bleiben.
Beim Altbau sollte die Verkäuferangabe mit den Unterlagen zum konkreten Bauteil und mit dem besichtigten Zustand verglichen werden. Je nach Aussage können Bauakt, Pläne, Rechnungen, Wartungsunterlagen, Befunde, Bewilligungen oder Angaben zu früheren Sanierungen relevant sein. Eine allgemeine Dokumentenliste ersetzt die Zuordnung zur einzelnen Aussage nicht.
Bezieht sich die Angabe auf Heizöltank, Asbest oder andere Gebäudeschadstoffe, ergänzt der Beitrag zu Schadstoffen beim Altbaukauf die praktische Unterlagenprüfung. Geht es um Verunreinigungen des Bodens, ist die Prüfung von Altlasten und Bodenkontamination eine eigene Ebene.
Entscheidend ist der Abgleich zwischen Aussage, Beleg und tatsächlichem Objekt. Notieren Sie, welches Dokument die Aussage stützt, ob es aktuell ist und ob der Vertragsentwurf denselben Zustand beschreibt. So bleibt erkennbar, wo eine offene Frage technisch und wo sie rechtlich liegt.
Wichtige Verkäuferangaben sollten im Kaufvertrag oder in einer eindeutig bezeichneten Anlage mit einem konkreten Bezug zum Kaufobjekt erscheinen. Beschreiben Sie den Zustand, die betroffene Fläche oder Anlage und die Unterlage, auf die sich die Angabe stützt. Unklare Sammelbegriffe erschweren später die Auslegung.
Die Vertragsfassung sollte erkennen lassen, welche Information für die Parteien verbindlich sein soll und welche Unterlagen zum Vertragsinhalt gehören. Bei technischen Angaben helfen eine eindeutige Bezeichnung, ein Standdatum und die Zuordnung zu Plänen oder Befunden. Das schafft eine nachvollziehbare Grundlage für den Vergleich mit dem Objekt.
Der Beitrag zur Vertragsprüfung vor der Unterzeichnung zeigt die übergreifende Prüfung von Vertragswortlaut und Beilagen. Die Verkäuferangabe bleibt dabei ein eigener Prüfkern, weil ihre genaue Formulierung die Beschaffenheit und die spätere Beweisführung beeinflussen kann.
Stellt sich nach der Besichtigung oder nach dem Kauf eine Abweichung heraus, sichern Sie zuerst die Aussage und den tatsächlichen Zustand. Dazu gehören die verwendete Fassung des Inserats oder Exposés, der Vertrag samt Anlagen, Fotos, Befunde, Nachrichten und eine zeitliche Darstellung der Feststellungen.
§ 923 ABGB nennt als Gewährleistungsfall unter anderem das Zuschreiben nicht vorhandener Eigenschaften sowie das Verschweigen ungewöhnlicher Mängel oder Lasten. Ob diese Regel auf den konkreten Altbau und die konkrete Aussage passt, hängt vom Inhalt der Erklärung, dem Wissen des Verkäufers und dem Gesamtvertrag ab.
Eine Abweichung führt nicht automatisch zu einer bestimmten Vertragsfolge. Die Einordnung kann Gewährleistung, eine Vertragsauslegung oder weitere rechtliche Schritte betreffen. Der Beitrag zu versteckten Mängeln behandelt die angrenzende Frage. Für die Verkäuferseite und steuerliche Unterlagen ist die Immobilienertragsteuer beim Verkauf ein getrenntes Thema.
Die Übersicht trennt den Aussagegehalt von Beleg und rechtlicher Einordnung.
| Aussage | Prüfung | Offener Punkt |
|---|---|---|
| Konkrete Eigenschaft Zustand, Ausführung oder Verwendbarkeit des Altbaus | Wortlaut mit Vertrag und Objekt abgleichen | Reichweite der Beschaffenheitszusage |
| Öffentliche Angabe Exposé, Inserat oder beigefügte Beschreibung | Fassung und Zeitpunkt sichern | Korrektur und Einfluss auf den Kaufabschluss |
| Vorbehalt Wissensstand oder erkennbare Einschränkung | Vorbehalt im Zusammenhang lesen | Einordnung der Aussage im Gesamtvertrag |
| Verschwiegenes Problem Ungewöhnlicher Mangel oder ungewöhnliche Last | Nachfragen und Hinweise dokumentieren | Prüfung nach § 923 ABGB |
Die konkrete rechtliche Bewertung hängt vom Wortlaut, den Unterlagen, dem Zustand und den Umständen des Vertragsabschlusses ab.
Vor der Unterschrift: Eine für den Kauf wichtige Verkäuferangabe sollte mit dem konkreten Objekt, den Belegen und dem Vertragswortlaut übereinstimmen. Sichern Sie die verwendete Fassung, bevor Unterlagen oder Inserate geändert werden.
Rechtsnews abonnieren: Neue Beiträge und rechtliche Hinweise der Kanzlei erhalten Sie mit BRANDaktuellen Rechtsnews. Newsletter abonnieren
Die Einordnung hängt vom konkreten Inhalt, vom Zusammenhang und vom Vertrag ab. Eine Aussage über eine bestimmte Eigenschaft kann anders wirken als eine allgemeine Einschätzung oder eine klar erkennbare Werbung.
Gemeint ist eine Aussage über einen bestimmten Zustand, eine Ausführung oder eine Verwendbarkeit des Kaufobjekts. Entscheidend ist, ob sich der Inhalt aus dem Wortlaut und den Umständen des Vertragsabschlusses eindeutig genug ergibt.
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Der genaue Vertrag, die ausdrückliche Angabe und ein mögliches Verschweigen eines ungewöhnlichen Mangels oder einer Last müssen gemeinsam nach §§ 922 und 923 ABGB geprüft werden.
Sichern Sie die verwendete Exposé- und Inseratfassung, E-Mails, Nachrichten, Gesprächsnotizen, den Vertragsentwurf, Beilagen, Befunde und Fotos. Die Unterlagen sollten dem konkreten Kaufobjekt und dem Zeitpunkt zugeordnet sein.
Dokumentieren Sie die Abweichung und ordnen Sie sie einem konkreten Satz oder einer Vertragsanlage zu. Danach sollte geprüft werden, welche Bedeutung die Aussage hatte und welche rechtlichen Folgen im Einzelfall in Betracht kommen.
Heizöltank, Asbest und Gebäudeschadstoffe mit Unterlagen und Vertrag abgleichen.
Bodenbezogene Risiken getrennt von Gebäudeschadstoffen prüfen.
Abweichungen nach dem Kauf und die Sicherung von Beweisen einordnen.
Vertragswortlaut, Anlagen und offene Verkäuferangaben gemeinsam lesen.
Steuerliche Verkäuferunterlagen als eigenes Prüfungsthema einordnen.
Beim Liegenschaftskauf entscheiden Vertrag und Grundbuch. Rufen Sie direkt an oder schreiben Sie uns, Rückruf innerhalb eines Werktags.
Anschrift
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000