§ 31 GBG verlangt bei natürlichen Personen das Geburtsdatum im Beglaubigungsvermerk. Folgen eines fehlenden Eintrags für die Einverleibung und die Urkundenprüfung.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
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Fehlt im Beglaubigungsvermerk einer natürlichen Person das Geburtsdatum, erfüllt die Privaturkunde das formale Erfordernis des § 31 GBG für die Einverleibung nicht vollständig. Eine beglaubigte Unterschrift allein reicht für diesen Formnachweis dann nicht aus.
Entscheidend ist der Inhalt des Beglaubigungsvermerks. Ein Geburtsdatum, das nur im Kaufvertrag oder in einem Ausweisdokument steht, ersetzt die gesetzlich verlangte Angabe im Vermerk nicht ohne Weiteres. Der Mangel gehört deshalb vor den Grundbuchsantrag und vor eine davon abhängige Kaufpreisfreigabe geklärt.
Dieser Beitrag behandelt ausschließlich das Geburtsdatum im Beglaubigungsvermerk nach § 31 GBG und die Folgen für die Einverleibung des Eigentums. Die allgemeine Vertragsprüfung, elektronische Signaturen, die Wahl zwischen Notariatsakt und Beglaubigung sowie andere fehlende Beilagen sind eigene Prüffelder.
Beantworten Sie zwei Fragen zum Beglaubigungsvermerk und zur Urkundenart. Sie erhalten eine erste Einordnung des formalen nächsten Schritts.
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Prüfen Sie den Beglaubigungsvermerk selbst. Ein Geburtsdatum an einer anderen Stelle des Vertrags ersetzt diese Angabe im Vermerk nicht ohne Weiteres.
Fehlt das Geburtsdatum im Beglaubigungsvermerk einer natürlichen Person, ist die formale Grundlage für die Einverleibung auf dieser Privaturkunde unvollständig. Lassen Sie vor dem Grundbuchsantrag klären, ob der Vermerk ergänzt werden kann oder eine neuerliche Beglaubigung erforderlich ist.
Halten Sie die Korrektur mit der Urkunde und dem geplanten Antrag deckungsgleich.
Wenn die Privaturkunde die gerichtlich oder notariell beglaubigten Unterschriften und die Geburtsdaten in den Beglaubigungsvermerken enthält, ist dieses formale Kriterium nach § 31 GBG erfüllt. Andere Voraussetzungen des Kaufvertrags und des Grundbuchsantrags bleiben davon unberührt.
Prüfen Sie die vollständige Urkunde vor der Einreichung gemeinsam mit dem Grundbuchsantrag.
§ 31 GBG nennt öffentliche Urkunden und sieht für bestimmte behördlich genehmigte Privaturkunden eine eigene Ausnahme von der Beglaubigung vor. Klären Sie deshalb zuerst, auf welchen gesetzlichen Urkundentyp sich Ihr Antrag stützt. Die Aussage zum fehlenden Geburtsdatum betrifft den Beglaubigungsvermerk einer natürlichen Person.
Die konkrete Urkunde sollte vor dem Antrag auf Einverleibung auf ihren passenden Formweg geprüft werden.
§ 31 Abs. 1 GBG knüpft die Einverleibung an eine öffentliche Urkunde oder an eine Privaturkunde, auf der die Unterschriften der Parteien gerichtlich oder notariell beglaubigt sind. Der Beglaubigungsvermerk muss bei natürlichen Personen zusätzlich das Geburtsdatum enthalten. Diese Angaben bilden gemeinsam den formalen Nachweis für den Eigentumserwerb im Grundbuch.
Bei einem üblichen Kaufvertrag in Privaturkundenform ist daher jeder relevante Beglaubigungsvermerk einzeln zu lesen. Die Prüfung betrifft die Urkunde, mit der das Eigentumsrecht eingetragen werden soll. Der Beitrag zum Grundbuchsantrag nach der Unterzeichnung behandelt den anschließenden Einreichungsschritt.
§ 31 Abs. 2 GBG enthält für eine Privaturkunde mit genehmigender Erklärung einer zuständigen Behörde eine eigene Ausnahme von der Beglaubigung der Unterschrift. Diese Ausnahme ändert den Prüfweg. Sie macht aus einer gewöhnlichen Privaturkunde keinen vollständigen Formnachweis, solange ihre Voraussetzungen nicht feststehen.
Das Geburtsdatum dient der eindeutigen Zuordnung der natürlichen Person, deren Unterschrift beglaubigt wurde. Für die Grundbuchseintragung reicht die bloße Feststellung der Unterschrift daher bei dieser Personengruppe nicht aus. Der Beglaubigungsvermerk muss die zusätzliche gesetzliche Identifikationsangabe enthalten.
Lesen Sie den Vermerk als eigenen Urkundenteil. Prüfen Sie, ob die Person, die Unterschrift und das Geburtsdatum einander klar zugeordnet sind. Ein Datum an einer anderen Stelle des Vertrags kann für die Vertragsgestaltung hilfreich sein, beantwortet aber die formale Frage des § 31 GBG nicht automatisch.
Die vollständige Beilagenprüfung bleibt davon getrennt. Welche Urkunden im Grundbuchverfahren gesammelt werden und welche Kaufvertragsunterlagen Käufer vorab ansehen sollten, zeigt die Übersicht zur Urkundensammlung.
Fehlt das Geburtsdatum im Beglaubigungsvermerk, ist der in § 31 Abs. 1 GBG verlangte Formnachweis auf dieser Privaturkunde unvollständig. Die Einverleibung des Eigentums kann auf dieser Grundlage nicht sicher bewilligt werden, solange der Mangel nicht fachgerecht geklärt und behoben ist.
Die Folge liegt auf der Ebene der Eintragung. Sie sagt für sich allein noch nichts darüber aus, ob die Parteien einen wirksamen Kaufvertrag geschlossen haben. Für den Käufer ist trotzdem wichtig, dass der Eigentumserwerb im Grundbuch und eine daran geknüpfte Kaufpreisfreigabe erst nach einer stimmigen Urkundenlage weiterverfolgt werden.
Ein Verbesserungsauftrag oder eine Zurückweisung kann im konkreten Verfahren von der gesamten Urkunde und dem Antrag abhängen. Aus dem fehlenden Geburtsdatum folgt daher vor allem ein sofortiger Klärungsbedarf. Warten Sie mit der Einreichung, bis der richtige Korrekturweg feststeht.
Fordern Sie zuerst die vollständige Urkunde mit allen Beglaubigungsvermerken an. Markieren Sie die betroffene natürliche Person und halten Sie fest, ob das Geburtsdatum fehlt, unleserlich ist oder nicht eindeutig zugeordnet werden kann. So lässt sich die Korrekturfrage konkret mit der beglaubigenden Stelle besprechen.
Ob ein bestehender Vermerk ergänzt werden darf oder eine neuerliche Beglaubigung erforderlich ist, hängt von der Urkunde und dem zuständigen Beglaubigungsorgan ab. Lassen Sie diese Form der Nachholung vom Notar oder Gericht klären. Eine private Ergänzung durch eine Vertragspartei ersetzt den Beglaubigungsvermerk nicht.
Nach der Klärung müssen korrigierte Urkunde, Grundbuchsantrag und Vertragsdaten zusammenpassen. Bewahren Sie die vorherige Fassung intern auf und reichen Sie nur die freigegebene Urkunde ein. Für die Einverleibung selbst ist die Aufsandungserklärung ein weiteres eigenständiges Prüffeld.
Für den konkreten Formpunkt brauchen Sie den Kaufvertrag, alle Beglaubigungsvermerke und den geplanten Grundbuchsantrag. Vergleichen Sie Namen, Parteistellung und Geburtsdaten direkt in den Vermerken. Ergänzende Identitätsunterlagen können die Prüfung unterstützen, ersetzen aber die gesetzlich relevante Urkundenfassung nicht.
Halten Sie außerdem fest, ob der Antrag auf einer öffentlichen Urkunde, einer gewöhnlichen Privaturkunde oder einem möglichen behördlichen Sonderweg beruht. Diese Einordnung entscheidet, welcher Formnachweis nach § 31 GBG für die konkrete Einverleibung maßgeblich ist.
Die Anleitung zum Grundbuchauszug hilft bei der Prüfung des bereits eingetragenen Rechtsstands. Für die rechtliche Gestaltung und die Abstimmung der Urkunde mit dem Eintragungsantrag bietet die Kaufvertragsprüfung den passenden weiteren Rahmen.
Die Übersicht trennt Urkundenart, Beglaubigung und Geburtsdatum.
| Prüfpunkt | Was vorliegen muss | Risiko bei einer Lücke |
|---|---|---|
| Urkundenart Öffentliche Urkunde oder passende Privaturkunde | Rechtsgrund des Eintragungsantrags festhalten | Der gewählte Formweg bleibt unklar |
| Beglaubigung Gerichtliche oder notarielle Beglaubigung der relevanten Unterschriften | Beglaubigungsvermerke vollständig beilegen | Die Privaturkunde erfüllt den Formnachweis nicht |
| Geburtsdatum Bei natürlichen Personen im Beglaubigungsvermerk enthalten | Datum der betroffenen Person eindeutig zuordnen | Einverleibung kann auf dieser Urkunde nicht bewilligt werden |
| Korrektur Von der beglaubigenden Stelle geklärter Nachholweg | Ergänzte oder neu beglaubigte Fassung verwenden | Private Ergänzung schafft keinen sicheren Formnachweis |
| Antrag Urkunde und Grundbuchsantrag stimmen überein | Parteien- und Vertragsdaten nochmals vergleichen | Einreichung und Kaufpreisfreigabe geraten ins Stocken |
Die Tabelle betrifft ausschließlich den Formpunkt des Beglaubigungsvermerks. Weitere Voraussetzungen der Einverleibung sind gesondert zu prüfen.
Vor der Einreichung: Prüfen Sie jeden Beglaubigungsvermerk einer natürlichen Person auf das Geburtsdatum. Lassen Sie einen fehlenden oder unklaren Eintrag durch die beglaubigende Stelle klären, bevor der Grundbuchsantrag und eine davon abhängige Kaufpreisfreigabe weiterlaufen.
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Bei einer natürlichen Person verlangt § 31 Abs. 1 GBG, dass der Beglaubigungsvermerk neben der Beglaubigung auch das Geburtsdatum enthält. Ein Datum an anderer Stelle des Kaufvertrags beantwortet diese formale Frage nicht automatisch.
Für den Formnachweis einer Privaturkunde zur Einverleibung reicht sie bei einer natürlichen Person nicht vollständig aus. Der Beglaubigungsvermerk muss um die gesetzlich verlangte Angabe ergänzt oder auf dem richtigen Weg neu erstellt werden.
Legen Sie die vollständige Urkunde dem Notar oder Gericht vor, das den Vermerk erstellt hat. Klären Sie dort den zulässigen Nachholweg. Reichen Sie den Grundbuchsantrag erst mit einer stimmigen Urkundenfassung ein.
Der fehlende Eintrag betrifft zunächst den formalen Nachweis für die Einverleibung nach § 31 GBG. Ob der Vertrag zwischen den Parteien wirksam ist, ist eine eigene rechtliche Frage und lässt sich aus diesem einzelnen Formmangel nicht pauschal beantworten.
§ 31 Abs. 1 GBG nennt öffentliche Urkunden als eigenen Grundlageweg. Die besondere Aussage zum Geburtsdatum bezieht sich auf den Beglaubigungsvermerk bei natürlichen Personen. Deshalb muss zuerst die Urkundenart des konkreten Antrags eingeordnet werden.
Welche Beilagen Käufer vor der Einreichung des Kaufvertrags prüfen sollten.
Wie die Vertragsurkunde mit dem Antrag auf Einverleibung zusammengeführt wird.
Welche Erklärung den Eigentumsübergang im Grundbuch ermöglicht.
Den Liegenschaftskaufvertrag und die Eintragungsunterlagen vor der Bindung prüfen.
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