Dvostruka prodaja nekretnine: prema § 440 ABGB prednost u koliziji zavisi od ranije podnesenog prijedloga za uknjižbu.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Kada vlasnik istu nekretninu proda dva puta, prednost između kupaca ne određuje se samo redoslijedom ugovora. § 440 ABGB prednost vezuje za ranije podnesen prijedlog za uknjižbu.
Za kupca zato zemljišnoknjižni korak postaje centralna tačka provjere. Ugovor, plaćanje i predaja posjeda mogu otvoriti druga pitanja, ali ne zamjenjuju provjeru prijedloga za uknjižbu.
Ovaj prilog obrađuje samo prednost između dva kupca iste nepokretne stvari. Naknada štete, raskid ili vraćanje činidbi i opća pitanja zemljišnoknjižnog prijedloga moraju se posebno provjeriti prema konkretnim ispravama.
Odgovorite na tri pitanja o dvostrukoj prodaji, zemljišnoknjižnom prijedlogu i dostupnim ispravama. Dobit ćete početnu orijentaciju o sljedećem koraku.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
§ 440 ABGB odnosi se na situaciju u kojoj je isti vlasnik istu nepokretnu stvar prenio na dvije različite osobe.
§ 440 ABGB vezuje koliziju dva kupca za ranije podnesen prijedlog za uknjižbu. Zato treba zajedno provjeriti oba ugovora, isprave za uknjižbu, izvadak iz zemljišne knjige i podatke o podnošenju.
Ovo rješava usko pitanje prednosti. Druga potraživanja prema prodavatelju ili između učesnika zavise od konkretnih ugovora i okolnosti.
Ako izgleda da je ista nekretnina prenesena dva puta, odmah uredite isprave i uslove za podnošenje prijedloga za uknjižbu. Kod kolizije § 440 ABGB polazi od ranije podnesenog prijedloga.
Sam prijedlog ne zamjenjuje provjeru isprava. Uknjižba i dalje mora imati odgovarajuću pravnu osnovu.
Najprije uredite ugovore, izvadak iz zemljišne knjige i hronologiju događaja. Posebno treba utvrditi je li i kada podnesen prijedlog za uknjižbu i na koje se pravo odnosi.
Dok to nije jasno, redoslijed potpisa, plaćanje ili predaja posjeda sami po sebi ne daju pouzdanu prednost prema § 440 ABGB.
§ 440 pretpostavlja da je ista nepokretna stvar prenesena na dvije različite osobe. Jedan kupoprodajni ugovor, čisti ugovorni spor ili drugo pitanje zemljišne knjige zahtijevaju drugačiju pravnu provjeru.
Osnovne korake objašnjavaju prilozi o zemljišnoknjižnom prijedlogu i uknjižbi. Ipak, sve isprave treba sačuvati u cjelini.
§ 440 ABGB uređuje koliziju uknjižbi. Ako je vlasnik istu nepokretnu stvar prenio na dvije različite osobe, zakon prednost daje osobi koja je ranije zatražila uknjižbu. Odredba time određuje polazište za prednost između dva kupca.
Pravilo odgovara na usko pitanje: koji je od dva prijedloga za uknjižbu ranije podnesen? Ono samo po sebi ne rješava sva pitanja ugovora, valjanosti pojedinačnih izjava ili potraživanja prema prodavatelju.
Zato se u prvoj provjeri mora utvrditi da je riječ o istoj nepokretnoj stvari i o dva različita kupca. Bez takve kolizije § 440 ABGB nije jedina dovoljna osnova za pravnu procjenu.
Kod dvostruke prodaje pažnja prelazi s pukog redoslijeda ugovora na zemljišnoknjižni postupak. Zakonski tekst upućuje na ranije podnesen prijedlog za uknjižbu. Oba kupca zato trebaju pouzdanu evidenciju kada je njihov prijedlog podnesen i na koje se pravo odnosi.
U provjeru ulaze potpune isprave i precizna oznaka nekretnine. Pismo, dokaz o uplati ili predaja posjeda sami po sebi ne pokazuju koji je prijedlog raniji u smislu § 440 ABGB.
Uobičajene korake nakon potpisa objašnjava prilog o zemljišnoknjižnom prijedlogu nakon potpisa kupoprodajnog ugovora. Kod dvostruke prodaje dodatno se upoređuju oba sticanja.
Potpisani ugovor, plaćanje kupoprodajne cijene i predaja nekretnine važne su činjenice. Za koliziju dva kupca tekst § 440 ABGB ipak upućuje na ranije podnesen prijedlog za uknjižbu. Te se ravni moraju posmatrati odvojeno.
To ne znači da su ugovor, plaćanje ili posjed pravno nevažni. Oni mogu biti bitni za potraživanja između učesnika, dokazivanje i moguće vraćanje činidbi. Ne zamjenjuju zemljišnoknjižnu provjeru prema § 440 ABGB.
Prilog o izjavi o saglasnosti za uknjižbu i uknjižbi objašnjava kako ugovor i saglasnost prodavatelja podržavaju upis. Ovdje je u središtu kolizija između dva kupca.
Pregled razdvaja zakonsko polazište od pitanja koja zahtijevaju posebnu provjeru.
| Činjenica | Značenje za prvu provjeru | Dodatno pitanje |
|---|---|---|
| Dva kupca Ista nepokretna stvar prenesena je na dvije osobe | Moguća je kolizija prema § 440 | Koji ugovori i prava postoje |
| Prijedlog za uknjižbu Vrijeme i sadržaj svakog prijedloga su dokumentovani | Raniji prijedlog je zakonska tačka prednosti | Jesu li isprave dovoljne za uknjižbu |
| Ugovor i isprave Oba ugovora i prilozi su potpuni | Nekretnina i prava mogu se uporediti | Koja druga ugovorna potraživanja postoje |
| Posjed i plaćanje Predaja i uplate su hronološki zabilježene | Posebne činjenice za cjelokupnu provjeru | Koje pravne posljedice nastaju u konkretnom slučaju |
§ 440 prednost u opisanoj koliziji veže za raniji prijedlog za uknjižbu. Sama uknjižba i druga potraživanja zahtijevaju provjeru svih isprava.
Važno: Redoslijed se ne smije zaključiti samo iz priče ili pojedinačnih e-mailova. Sačuvajte oba ugovora, isprave za uknjižbu, izvadak iz zemljišne knjige i potvrde o podnošenju.
Za prvu usporedbu pribavite potpuni kupoprodajni ugovor svakog kupca, sve dodatke i izjave koje trebaju poslužiti kao osnova za uknjižbu. Broj zemljišnoknjižnog uloška, opis nekretnine i pravo koje treba upisati moraju biti jasni u oba sticanja.
Sačuvajte i aktuelni izvadak iz zemljišne knjige te svaku potvrdu o podnesenom zemljišnoknjižnom prijedlogu. Zapišite vrijeme, podnosioca, korištene isprave i traženo pravo. Tako se slijed događaja može provjeriti prema zakonskom polazištu.
Isprave treba čitati kao cjelinu. Prilog o tome kako razumjeti zemljišnu knjigu i terete daje osnovu za vlasništvo, prvenstvo i terete. Kod dvostruke prodaje ipak je potrebno uporediti oba sticanja.
Kolizija prema § 440 nastaje kada je ista nepokretna stvar već prenesena na dvije različite osobe. Zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje ima drugu praktičnu funkciju: unaprijed štiti prvenstvo planiranog kasnijeg zemljišnoknjižnog koraka.
Obje teme tiču se vremena u zemljišnoj knjizi, ali polaze od različitih situacija. Kod dvostruke prodaje uspoređuju se dva već tvrđena sticanja. Kod prvenstvenog reda u središtu je zaštita planiranog koraka prije nastanka takve kolizije.
Prilog o zabilježbi prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje obrađuje tu preventivnu zaštitu. On ne zamjenjuje provjeru postoji li u konkretnom slučaju dvostruka prodaja.
Odredba raspoređuje prednost u koliziji prijedloga za uknjižbu. Ne daje potpun odgovor na svako pitanje koje dvostruka prodaja može otvoriti. Tumačenje ugovora, znanje učesnika, vraćanje činidbi i moguća potraživanja prema prodavatelju mogu zahtijevati posebnu analizu.
Ta pitanja zavise od ugovora, hronologije i dostupnih dokaza. Opća tvrdnja o naknadi štete ili valjanosti svakog ugovora ne bi bila pouzdana bez tih činjenica.
Za prvu pravnu provjeru pripremite jasnu hronologiju. Odvojeno prikažite potpis, isprave, uplate, predaju posjeda, zemljišnoknjižne prijedloge i sadašnje stanje zemljišne knjige. Tada se pitanje prednosti može spojiti s drugim potraživanjima.
§ 440 ABGB prednost u koliziji veže za osobu koja je ranije podnijela prijedlog za uknjižbu. Iz isprava treba utvrditi da se radi o istoj nepokretnoj stvari, o dva kupca i o vremenu podnošenja.
Za usko pitanje prednosti prema § 440 ABGB zakonski tekst upućuje na raniji prijedlog za uknjižbu. Prvi potpisani ugovor sam po sebi zato ne pokazuje koji je prijedlog ranije podnesen.
Odredba kod kolizije uknjižbi upućuje na ranije podnesen prijedlog. Predaja i plaćanje mogu biti važni za druga potraživanja i dokaze, ali ne zamjenjuju provjeru zemljišnoknjižnog postupka.
Sačuvajte oba kupoprodajna ugovora i dodatke, isprave za uknjižbu, aktuelni izvadak iz zemljišne knjige i potvrde o podnošenju. Dodajte hronologiju potpisa, plaćanja, predaje i zemljišnoknjižnih prijedloga.
Pretplatite se na pravne novosti: Nove članke i pravne informacije kancelarije primajte uz BRANDaktuelne pravne novosti.
Kako ugovor, saglasnost i uknjižba djeluju zajedno kod sticanja vlasništva.
Koje su isprave i koraci važni nakon potpisa kupoprodajnog ugovora.
Kako se prvenstvo planiranog zemljišnoknjižnog koraka može zaštititi unaprijed.
Kako prije kupovine razumjeti vlasništvo, upise i terete.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000