Ugovor
Brandauer Rechtsanwälte
DE EN BKS
Menü
Težište · Kupoprodaja nekretnine

Zemljišna knjiga i tereti.

Ko kupuje nekretninu, vlasništvo stiče tek upisom u zemljišnu knjigu. Pokazujemo kako je zemljišna knjiga ustrojena, koji tereti u C-listu djeluju i kako se osigurava prijenos bez tereta.

BRANDAUER Rechtsanwälte
Vaša kancelarija

BRANDAUER Rechtsanwälte

Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo

Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.

Pozovite direktno +43 662 6280000 WhatsApp Pošaljite email Zakažite prvi razgovor (72 eura)

Zemljišna knjiga je javni popis nekretnina i prava koja na njima postoje. Glavna knjiga svaki uložak dijeli u tri lista: A-list (posjedovni list) s nekretninom, brojem uloška i zemljištima, B-list (vlasnički list) s vlasničkim odnosima i C-list (teretovni list) s teretima. Zbirka isprava sadrži ugovore i izjave na kojima upisi počivaju.

Za kupovinu je presudno: vlasništvo nad nekretninom prelazi tek upisom, a ne već potpisom kupoprodajnog ugovora (načelo upisa, § 4 GBG). Vrijede načelo upisa, načelo povjerenja i načelo prvenstva: ko je u rangu ispred, ima prednost. Tabularna izjava, dakle izričito dopuštenje upisa, uvjet je za upis.

Ova stranica uređuje ustroj zemljišne knjige, put do vlasništva i terete u C-listu. Sljedeća procjena pomaže vam da sagledate svoju situaciju, ali ne zamjenjuje ocjenu pojedinačnog slučaja.

Procijenite svoje stanje u zemljišnoj knjizi

Gdje stojite s vlasništvom i teretima?

Odgovorite na jedno do dva pitanja o upisu i teretima. Dobit ćete prvu, neobavezujuću procjenu svoje situacije.

Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.

01 Pitanje 1

Jeste li već upisani kao vlasnik u zemljišnoj knjizi?

U Austriji vlasništvo nad nekretninom prelazi tek upisom u zemljišnu knjigu (načelo upisa, § 4 GBG). Sam potpisani kupoprodajni ugovor još ne daje vlasništvo.

Svi putevi na jednom mjestu

Pregled svih odgovora.

01

Upisom je vlasništvo prešlo na vas. Provjerite stanje C-lista.

Ako ste već upisani, vlasništvo je prema § 4 GBG prešlo na vas. Sada je presudno je li nekretnina zaista preuzeta bez tereta ili samo s ugovorenim teretima. Aktualni izvadak iz zemljišne knjige pokazuje jesu li ugovorena brisanja založnih prava u C-listu već provedena.

Ako upisi ne odgovaraju kupoprodajnom ugovoru, primjerice jer nedostaje obećano brisanje tereta, obradu biste trebali brzo dati provjeriti. Prvenstveni red i redoslijed upisa u pojedinačnom slučaju često su odlučujući.

02

Upisani tereti djeluju prema vama. Razjasnite brisanje tereta i fiducijarnu obradu.

Tereti upisani u C-listu, poput založnog prava (§§ 447 ff ABGB) ili služnosti (§§ 472 ff ABGB), načelno djeluju prema svakom sticatelju. Treba li nekretnina prijeći bez tereta, potrebne su izjave o brisanju vjerovnika. Fiducijarna obrada pritom osigurava da se kupoprodajna cijena isplati tek nasuprot upisa bez tereta.

Zabrana opterećenja i otuđenja (§ 364c ABGB) ili pravo prvokupa (§ 1072 ABGB) može sticanje čak spriječiti ili odgoditi. Dajte stanje u zemljišnoj knjizi i redoslijed koraka rano provjeriti.

03

Bez aktualnog izvatka stanje tereta ostaje otvoreno. Prvo pribavite izvadak iz zemljišne knjige.

Dok ne poznajete aktualni izvadak iz zemljišne knjige, ne može se procijeniti je li nekretnina bez tereta. A-list pokazuje nekretninu i njena zemljišta, B-list vlasničke odnose, C-list terete. Tek potpuni izvadak zajedno sa zbirkom isprava daje pouzdanu sliku.

Radi osiguranja od međuupisa može poslužiti zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje prema § 53 GBG; ona vrijedi godinu dana. Dajte stanje u zemljišnoj knjizi provjeriti prije potpisa.

Tereti u C-listu

Založno pravo, služnost, stvarni teret, zabrana i pravo prvokupa

C-list bilježi terete na nekretnini. Svaki teret načelno djeluje prema svakom sticatelju i zahtijeva vlastiti tretman u kupoprodajnom ugovoru.

Vrste tereta u C-listu zemljišne knjige i njihovo značenje pri kupovini
Vrsta tereta Značenje Šta učiniti pri kupovini
C-list Založno pravo / hipoteka Tereti nekretninu za novčano potraživanje (§§ 447 ff ABGB) Zatražite izjavu o brisanju vjerovnika, otplatu osigurajte preko fiducije
C-list Služnost (servitut) Pravo korištenja trećeg, npr. pravo puta ili stanovanja (§§ 472 ff ABGB) Provjerite sadržaj i opseg, predvidite trajanje nakon kupovine
C-list Stvarni teret Ponavljajuće davanje iz nekretnine, primjerice doživotno uzdržavanje Procijenite opterećenje i uzmite ga u obzir u kupoprodajnoj cijeni
C-list Zabrana opterećenja i otuđenja Sprječava prodaju ili opterećenje bez saglasnosti (§ 364c ABGB) Pribavite saglasnost ovlaštenika ili razjasnite brisanje
C-list Pravo prvokupa Ovlaštenik smije pod istim uvjetima kupiti prije drugih (§ 1072 ABGB) Ponudite ovlašteniku i sačekajte odricanje ili korištenje

Upisani tereti načelno djeluju prema svakom sticatelju. Tabela nudi pregled i ne zamjenjuje ocjenu konkretnog stanja u zemljišnoj knjizi u pojedinačnom slučaju.

A-, B- i C-list: ustroj zemljišne knjige

Glavna knjiga zemljišne knjige svaku nekretninu dijeli u tri lista. A-list navodi nekretninu, broj uloška i pripadajuća zemljišta s vrstama korištenja. B-list iskazuje vlasničke odnose, dakle ko je vlasnik i u kojim udjelima. C-list, naposljetku, bilježi sve terete.

Glavna knjiga dopunjena je zbirkom isprava u kojoj su pohranjeni ugovori, izjave i rješenja na kojima upisi počivaju. Ko kupuje nekretninu, trebao bi uvijek pribaviti aktualni, potpun izvadak za sva tri lista i pregledati mjerodavne isprave.

Vlasništvo tek upisom

Za razliku od pokretnih stvari, vlasništvo nad nekretninom ne prelazi već ugovorom, nego tek upisom u B-list (načelo upisa, § 4 GBG). Do tada je kupac obligacijsko ovlašten, ali još nije vlasnik.

Uvjet upisa je tabularna izjava, dakle izričito dopuštenje upisa od strane prodavatelja. Vrijede načelo upisa, načelo povjerenja i načelo prvenstva: mjerodavan je rang u kojem se pravo upisuje.

Radi osiguranja od međuupisa služi zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje prema § 53 GBG. Ona rezervira rang na godinu dana i štiti kupca od toga da se između ugovora i upisa umetnu novi tereti.

Oslobađanje od tereta i fiducijarna obrada

Treba li nekretnina prijeći bez tereta, tereti upisani u C-listu moraju se izbrisati. Kod založnog prava za to je potrebna izjava o brisanju ili potvrda o brisanju banke koja finansira, a ona se izdaje tek nakon otplate osiguranog potraživanja.

Da bi se isplata cijene i oslobađanje od tereta odvijali korak po korak, kupovina se najčešće obrađuje preko fiducije: kupoprodajna cijena se polaže na fiducijarni račun i oslobađa tek kada je osiguran upis bez tereta. Tako se jamči ispravan redoslijed koraka.

Uz troškove otplate, pri sticanju nastaju pristojba za upis od 1,1 posto (GGG) i porez na promet nekretnina od 3,5 posto. Te bi iznose od početka trebalo uključiti u izračun.

Ova stranica nudi opći pregled austrijske pravne situacije (pravno stanje juni 2026.) i ne zamjenjuje savjet u pojedinačnom slučaju. Konkretno stanje u zemljišnoj knjizi i redoslijed koraka uvijek se moraju posebno provjeriti u pojedinačnom slučaju.

Česta pitanja

Zemljišna knjiga i tereti.

Jesam li nakon potpisa kupoprodajnog ugovora već vlasnik? +

Ne. U Austriji vlasništvo nad nekretninom prelazi tek upisom u zemljišnu knjigu (§ 4 GBG). Potpisani kupoprodajni ugovor isprva zasniva samo obligacijsko pravo na prijenos vlasništva. Tek upis u B-list čini vas vlasnikom.

Šta stoji u C-listu i zašto je pri kupovini toliko važan? +

C-list je teretovni list. U njemu su upisani založna prava, služnosti, stvarni tereti, zabrana opterećenja i otuđenja te prava prvokupa. Ti tereti načelno djeluju prema svakom sticatelju. Prije kupovine bi stoga aktualni izvadak trebao pokazati je li i kojim teretima nekretnina opterećena.

Kako se osigurava da nekretninu dobijem bez tereta? +

Za terete koji se trebaju izbrisati pribavljaju se izjave o brisanju vjerovnika. Fiducijarna obrada osigurava redoslijed: kupoprodajna cijena se oslobađa tek kada je osiguran upis bez tereta. Tako ne plaćate prije nego što je oslobađanje od tereta osigurano.

Koji troškovi nastaju za upis u zemljišnu knjigu? +

Za upis vlasništva nastaje pristojba za upis od 1,1 posto osnovice (GGG). Uz to dolazi porez na promet nekretnina od 3,5 posto. Oba iznosa treba uračunati u ukupne troškove sticanja i rano izračunati.

Produbljivanje

Pojmovi o ovom težištu

Zemljišna knjiga

Ustroj iz A-, B- i C-lista, zbirka isprava i temeljna načela upisa.

Založno pravo

Kako hipoteka tereti nekretninu i kako izjava o brisanju omogućava oslobađanje od tereta.

Služnost

Pravo puta, stanovanja i druga prava korištenja trećih te njihovo trajanje nakon kupovine nekretnine.
Srodne teme

Ovo bi se moglo ticati i vas.

Provjera kupoprodajnog ugovora

Provjera ugovora o kupoprodaji nekretnine prije potpisa: ugovorne klauzule, kupoprodajna cijena, klauzula o upisu, pravo odustanka i skriveni rizici.

Fiducija i isplata kupoprodajne cijene

Sigurna isplata kupoprodajne cijene putem advokatske fiducije: fiducijarni račun, uslovi isplate i zaštita za kupca i prodavca.

Garancija i nedostaci

Garancija pri kupovini nekretnine, skriveni nedostaci, zagarantovana svojstva i postupanje s klauzulama poput „kupljeno viđeno“.

Nekretnina na oku, zemljišna knjiga nejasna?

Pri kupovini nekretnine odlučuju stanje u zemljišnoj knjizi i obrada. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.

+43 662 6280000 kanzlei@brandauer-rechtsanwaelte.at Zakažite prvi razgovor (72 eura)
Kontakt

Direktna linija do kancelarije.

Adresa

BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg