Ugovor
Brandauer Rechtsanwälte
DE EN BKS
Menü
Težište · Kupoprodaja nekretnine

Jamstvo i nedostaci.

Kada se na kupljenoj nekretnini pokaže nedostatak, prava, rokovi i klauzule iz kupoprodajnog ugovora odlučuju o vašim zahtjevima. Procjenjujemo koji put nosi i ostvarujemo ga.

BRANDAUER Rechtsanwälte
Vaša kancelarija

BRANDAUER Rechtsanwälte

Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo

Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.

Pozovite direktno +43 662 6280000 WhatsApp Pošaljite email Zakažite prvi razgovor (72 eura)

Nedostatak kupljene nekretnine znači da nekretnina nema ugovorena ili uobičajeno očekivana svojstva. ABGB pritom razlikuje stvarni nedostatak, primjerice vlagu ili odstupanje površine, i pravni nedostatak, primjerice nedostatak službene dozvole. Jamstvo prema §§ 922 i dalje ABGB ponovno uspostavlja stanje u skladu s ugovorom.

O uspjehu najčešće odlučuje vrijeme. Jamstvo za nepokretne stvari zastarijeva tri godine od primopredaje (§ 933 ABGB); u prvih šest mjeseci radi pretpostavka u vašu korist (§ 924 ABGB). Uz to je važno je li nedostatak bio vidljiv ili skriven i je li jamstvo valjano isključeno u kupoprodajnom ugovoru.

Ova stranica uređuje prava, njihov redoslijed i rokove te pokazuje gdje klauzule o isključenju dosežu svoje granice. Sljedeća procjena pomaže vam da sagledate svoju situaciju, ali ne zamjenjuje ocjenu pojedinačnog slučaja.

Procijenite svoju situaciju

Gdje stojite s jamstvom i nedostacima?

Odgovorite na jedno do dva pitanja o primopredaji i mogućoj klauzuli o isključenju. Dobit ćete prvu, neobavezujuću procjenu svoje situacije.

Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.

01 Pitanje 1

Koliko je vremena prošlo od primopredaje nekretnine?

Garancijski rok za nepokretne stvari iznosi tri godine od primopredaje (§ 933 ABGB). U prvih šest mjeseci dodatno vam ide u prilog jedna pretpostavka (§ 924 ABGB).

Svi putevi na jednom mjestu

Pregled svih odgovora.

01

U prvih šest mjeseci teret dokazivanja radi za vas. Osigurajte nedostatak odmah.

Ako se nedostatak nekretnine pokaže u roku od šest mjeseci od primopredaje, prema § 924 ABGB pretpostavlja se da je već postojao pri primopredaji. Prodavac bi morao dokazati suprotno. Možete nezavisno od krivice zahtijevati popravak; tek ako popravak ne uspije, dolaze u obzir sniženje cijene ili raskid (§ 932 ABGB).

Dokumentujte nedostatak fotografijama i datumima te pisanim putem zatražite popravak. Istovremeno provjerite sadrži li kupoprodajni ugovor klauzulu o isključenju i obuhvaća li ona uopće ovaj nedostatak.

02

Bez isključenja stoji vam na raspolaganju trogodišnja garancija. Prvo zatražite popravak.

Ako nema klauzule o isključenju, unutar trogodišnjeg roka iz § 933 ABGB možete nezavisno od krivice zahtijevati popravak ako nekretnina nema ugovorena ili uobičajeno očekivana svojstva. Tek ako je popravak nemoguć, nesrazmjeran, odbijen ili neuspješan, na njegovo mjesto stupaju sniženje cijene ili raskid (§ 932 ABGB).

Nedostatak prijavite bez odgode i osigurajte dokaze. Kod nedostatka koji nije neznatan može doći u obzir i raskid kupoprodaje, što treba rano provjeriti.

03

Skriveni ili zajamčeni nedostaci probijaju isključenje. Vaša pozicija je snažna.

Isključenje garancije ne obuhvaća ni zlonamjerno prešućene nedostatke ni izričito zajamčena svojstva. Ako je prodavac prešutio njemu poznat skriveni nedostatak ili izričito obećao neko svojstvo (primjerice površinu, namjenu ili odsustvo vlage), vaši garancijski zahtjevi opstaju usprkos klauzuli.

Kod zlonamjernog prešućivanja dodatno dolazi u obzir pobijanje zbog prijevare prema § 870 ABGB, a kod zablude o bitnom svojstvu pobijanje zbog zablude prema § 871 ABGB. Osigurajte ono što je obećano i dajte provjeriti doseg klauzule.

04

Kod valjanog isključenja za vidljivi nedostatak ostaje provjeriti doseg klauzule.

Valjano isključenje garancije može isključiti zahtjeve za vidljive nedostatke koji su se mogli prepoznati pri pregledu. Kod potrošačkog posla, međutim, takvo je isključenje prema § 9 KSchG dopušteno samo ograničeno; posebno je odricanje prije saznanja za nedostatak nevažeće.

Dajte pažljivo provjeriti je li klauzula valjano ugovorena, obuhvaća li uopće konkretni nedostatak te ne postoji li ipak zajamčeno svojstvo ili zlonamjerno prešućena okolnost koja probija isključenje.

05

Kada garancijski rok istekne, u prvi plan dolaze naknada štete i pobijanje ugovora.

Nakon isteka trogodišnjeg roka iz § 933 ABGB pravo na garanciju u pravilu otpada. Ipak može postojati pravo na naknadu štete zavisno od krivice prema § 933a ABGB, primjerice ako je prodavac krivnjom prešutio nedostatak. Posebno kod dugo skrivenih nedostataka ovaj put dobiva na značaju.

Kod zlonamjernog prešućivanja dodatno dolazi u obzir pobijanje zbog prijevare prema § 870 ABGB. Dajte provjeriti je li garancijski rok zaista istekao, jer je njegov početak često sporan, i koji zahtjev još nosi.

Pregled prava

Popravak, sniženje cijene, raskid, naknada štete i pobijanje ugovora

ABGB raspoređuje jamstvena prava stupnjevito. Najprije dolazi popravak, tek potom sniženje cijene ili raskid. Naknada štete dolazi uz to, zavisno od krivice, a pobijanje zbog zablude slijedi vlastita pravila.

Jamstvena prava i srodni zahtjevi pri kupnji nekretnine prema ABGB
Pravo Kada se primjenjuje Učinak
Primarno Popravak Najprije, dok je moguće i razumno Nedostatak nekretnine se otklanja
Sekundarno Sniženje cijene Ako popravak ne uspije ili bude odbijen Kupoprodajna cijena smanjuje se srazmjerno gubitku vrijednosti
Sekundarno Raskid (poništenje) Samo kod nedostatka koji nije neznatan Kupoprodaja se raskida, davanja se vraćaju
Uz to Naknada štete (§ 933a ABGB) Kada postoji krivica prodavca Nadoknađuje se i daljnja posljedična šteta
Alternativno Pobijanje zbog zablude (§ 871 ABGB) Kod bitne zablude o nekom svojstvu Ugovor se može prilagoditi ili poništiti

Redoslijed prema § 932 ABGB načelno se mora poštovati: raskid kao poništenje cijele kupoprodaje dopušten je samo kod nedostatka koji nije neznatan. Tabela nudi pregled i ne zamjenjuje ocjenu pojedinačnog slučaja.

Kada nekretnina ima nedostatak

Nedostatak postoji prema § 922 ABGB ako nekretnina nema ugovorena ili uobičajeno očekivana svojstva. Obuhvaćen je i stvarni nedostatak, primjerice vlaga, plijesan ili odstupajuća stambena površina, i pravni nedostatak, primjerice nedostatak službene dozvole ili namjena koja odstupa od očekivanja. Mjerodavno je stanje pri primopredaji.

Poseban značaj imaju zajamčena svojstva. Ako se površina, namjena ili odsustvo vlage izričito obeća, nekretnina mora imati to svojstvo. Jamstvo je nezavisno od krivice: dovoljno je da je nekretnina objektivno neispravna.

Vidljivi i skriveni nedostaci, granice klauzule o isključenju

Vidljiv je nedostatak koji ste mogli prepoznati pri pregledu; skriven je nedostatak koji se pokaže tek kasnije, primjerice skrivena vlaga iza obloga. To razlikovanje je odlučujuće za doseg klauzule o isključenju.

Klauzula poput "kupljeno kako je viđeno" načelno je dopuštena kod privatne prodaje. Ona, međutim, ne obuhvaća ni zlonamjerno prešućene nedostatke ni izričito zajamčena svojstva. Kod potrošačkog posla § 9 KSchG dodatno postavlja uske granice: odricanje od jamstva prije saznanja za nedostatak je nevažeće.

Rokovi te razgraničenje od zablude i prijevare

Jamstvo za nepokretne stvari zastarijeva prema § 933 ABGB tri godine od primopredaje. U prvih šest mjeseci pomaže pretpostavka prema § 924 ABGB: ako se u tom razdoblju pokaže nedostatak, pretpostavlja se da je već postojao pri primopredaji.

Uz jamstvo može djelovati pobijanje zbog zablude prema § 871 ABGB ako ste se prevarili o bitnom svojstvu nekretnine, primjerice o površini ili opsegu ili o pitanjima namjene i korištenja. Ako je prodavac zlonamjerno obmanuo, dolazi u obzir pobijanje zbog prijevare prema § 870 ABGB. Važan dokaz često je energetski certifikat, koji dokumentuje zabilježeno stanje.

Ova stranica nudi opći pregled austrijske pravne situacije (pravno stanje juni 2026.) i ne zamjenjuje savjet u pojedinačnom slučaju. Početak rokova i doseg klauzule o isključenju u pojedinačnom slučaju često su sporni.

Česta pitanja

Jamstvo i nedostaci pri kupnji nekretnine.

Koliko vremena imam jamstvo nakon kupnje nekretnine? +

Za nepokretne stvari jamstveni rok prema § 933 ABGB iznosi tri godine od primopredaje. Unutar tog roka morate svoja prava po potrebi ostvariti sudskim putem. Tačan trenutak primopredaje u pojedinačnom slučaju je često sporan i treba ga rano dokumentovati.

Vrijedi li klauzula "kupljeno kako je viđeno" za sve nedostatke? +

Ne. Takva klauzula o isključenju načelno je dopuštena kod privatne prodaje, ali ne obuhvaća ni zlonamjerno prešućene nedostatke ni izričito zajamčena svojstva. Kod potrošačkog posla valjana je samo ograničeno prema § 9 KSchG; odricanje prije saznanja za nedostatak je nevažeće.

Koja je razlika između vidljivog i skrivenog nedostatka? +

Vidljiv je nedostatak koji ste mogli prepoznati pri pregledu; skriven je nedostatak koji se pokaže tek kasnije, primjerice vlaga iza obloge. Kod skrivenih nedostataka jamstvo tipično opstaje, čak i kada ugovor sadrži klauzulu o isključenju.

Stambena površina je manja od navedene, koja prava imam? +

Ako stvarna površina odstupa od zajamčenog podatka, redovno postoji nedostatak. Možete zahtijevati popravak, sniženje cijene ili, kod nedostatka koji nije neznatan, raskid (§ 932 ABGB). Kod bitne zablude o opsegu dodatno dolazi u obzir pobijanje ugovora prema § 871 ABGB.

Produbljivanje

Pojmovi o ovom težištu

Jamstvo

Zahtjev nezavisan od krivice prema §§ 922 i dalje ABGB i njegova stupnjevita prava pri kupnji nekretnine.

Zajamčena svojstva

Zašto izričito obećana svojstva poput površine ili namjene probijaju isključenje.

Energetski certifikat

Koji značaj energetski certifikat kao dokumentacija stanja ima za vaše zahtjeve.
Srodne teme

Ovo bi se moglo ticati i vas.

Provjera kupoprodajnog ugovora

Provjera ugovora o kupoprodaji nekretnine prije potpisa: ugovorne klauzule, kupoprodajna cijena, klauzula o upisu, pravo odustanka i skriveni rizici.

Primopredaja i posjed

Primopredaja, prelazak rizika, predaja posjeda, zapisnik o primopredaji te koristi i tereti od dana presjeka.

Etažno vlasništvo i zakupna prava

Kupovina etažnog vlasništva, korisne vrijednosti, zajednica etažnih vlasnika te preuzeti najamni i zakupni odnosi.

Otkrili ste nedostatak na kupljenoj nekretnini?

Pri kupnji nekretnine odlučuju rokovi, klauzule i dokazi. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.

+43 662 6280000 kanzlei@brandauer-rechtsanwaelte.at Zakažite prvi razgovor (72 eura)
Kontakt

Direktna linija do kancelarije.

Adresa

BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg