Vanknjižni lanac prijenosa prema § 22 GBG: direktan upis posljednjeg sticaoca

§ 22 GBG odnosi se na nekretninu ili knjižno pravo koje je uzastopno preneseno na više osoba, a svaki posredni prijenos još nije prikazan u zemljišnoj knjizi. Posljednji sticalac može, uz dokazivanje svojih prethodnika, tražiti da se upis izvrši neposredno na njegovo ime.

Odredba je zato procesno skraćenje. Posredni upisi mogu izostati kada bi ih odmah slijedio naredni upis. To ne znači da se značaj zemljišne knjige u zemljišnoknjižnom prometu općenito ukida.

U praksi treba prvo precizno uporediti: ko je upisan, koji su ugovori zaključeni nakon toga i ko je posljednji sticalac? Taj slijed pokazuje da li se § 22 GBG uopće može primijeniti.

Dokazivanje počinje od upisanog prethodnika. Iz isprava mora proizlaziti da su prava prenesena na svaku osobu od koje naredni sticalac izvodi svoje pravo. Svaka faza ima vlastitu funkciju i mora ostati vidljiva u spisu.

Spis zato treba sadržati aktuelni zemljišnoknjižni izvadak, ugovor između upisanog vlasnika i prvog sticaoca, naredne ugovore o prijenosu i ugovor posljednjeg sticaoca. Izjave za upis, ovjere i punomoći treba provjeriti prema njihovom mjestu u lancu.

Samo opisivanje historije vlasništva nije dovoljno. Jedan ugovor između upisanog vlasnika i posljednjeg kupca ne objašnjava automatski kako se preskaču posredni prijenosi. Lanac mora biti vidljiv iz samih isprava.

Članak o izjavi za upis i uknjižbi objašnjava osnovne isprave. Uobičajeni put nakon potpisa prikazan je u članku zemljišnoknjižni prijedlog nakon potpisa.

Prema praksi Vrhovnog suda, § 22 GBG traži potpun lanac isprava. Iz lanca mora proizlaziti da je upisani prethodnik prenio prava na prethodnike od kojih podnosilac izvodi svoja prava. Sticanje do neposredno upisanog prethodnika mora biti dokazano ispravama podobnim za upis.

Svaki prethodnik mora imati i isprave koje bi zakon tražio za njegov vlastiti upis. Sud zato ne provjerava samo da li postoji više ugovora. Provjerava da li ugovori, njihov slijed i forma mogu nositi traženi direktan upis.

Direktan upis zbog toga nije automatski ni kada je lanac dug. Nejasna imena, nedostajuće ovjere, različiti podaci o nekretnini ili neprikladan pravni osnov mogu spriječiti upis ili zahtijevati dodatne isprave.

Naknadni sporazum o priznanju ne može automatski zamijeniti historijski lanac prijenosa. U odluci 5 Ob 139/25i od 20. novembra 2025. godine Vrhovni sud Austrije utvrdio je da nedostajući kupoprodajni ugovori za posredne prijenose nisu bili dokazani samo deklarativnim ugovorom s još uvijek upisanim vlasnikom.

U tom predmetu priznanje prema utvrđenim činjenicama nije predstavljalo dovoljan pravni osnov za sticanje podnosioca. Nedostajao je i dokumentarni dokaz o dva posredna prijenosa. Za § 22 GBG zato je odlučujući potpun lanac, a ne samo kasnija potvrda.

To ne znači da je svaki naknadni sporazum bez značaja. Njegovu pravnu funkciju treba precizno odrediti. Može dokumentovati obavezu ili sadržati izjavu. Da li daje pravni osnov i isprave potrebne za lanac posebno se provjerava.

Prije podnošenja napravite pregled spisa s četiri kolone: stanje zemljišne knjige, ugovorne strane, datum prijenosa i pripadajući prilog. Tako se vidi gdje lanac počinje i da li je svaki prijenos do sadašnjeg kupca pokriven.

Originale ili verzije podobne za upis treba uporediti sa zemljišnoknjižnim izvatkom i zbirkom isprava. Imena, podaci o društvima, podaci o nekretnini, udjeli, pravni osnov i zastupanje moraju se podudarati kroz cijeli lanac. Razlike treba razjasniti prije podnošenja.

Stranke trebaju zapisati ko pribavlja isprave, ko podnosi zahtjev i kako se dokazuje datum prijema. Ako postoji povjerenički odnos, zemljišnoknjižni postupak treba uskladiti s ugovorenim uslovima za isplatu kupoprodajne cijene.

Članak o zbirci isprava u zemljišnoj knjizi pomaže kod provjere priloga. Stranica zemljišna knjiga i tereti daje širi pregled upisa i opterećenja.

§ 22 GBG odnosi se na dokazivanje više uzastopnih vanknjižnih prijenosa. Zato je u središtu članka konkretan lanac od upisanog prethodnika do posljednjeg sticaoca.

Preuzimanje ugovora prije upisa je drugo pitanje. Zabilježba prvenstvenog reda takođe se razlikuje od direktnog upisa posljednjeg sticaoca. Svaki postupak ima vlastite uslove i ne treba ga miješati s dokumentarnim lancem.

Ni obična ispravka zemljišne knjige ne zamjenjuje nedostajuće isprave o prijenosu. Pravi put zavisi od toga da li treba dokazati novo sticanje, ispraviti postojeći upis ili zaštititi prvenstveni red.

Zakonska osnova je § 22 GBG 1955 u austrijskom Pravnom informacionom sistemu. Tumačenje potpunog lanca prethodnika i granica priznanja proizlazi iz odluke Vrhovnog suda Austrije 5 Ob 139/25i od 20. novembra 2025. godine.

Članak se zasniva na aktuelnom preuzimanju navedenih RIS dokumenata. Mjerodavni ostaju važeći propisi, zemljišna knjiga i stvarno podnesene isprave.