Koje točke provjeriti u kupoprodajnom ugovoru prije potpisa: zemljišna knjiga, brisanje tereta, povjereništvo, izjava o uknjižbi i jamstvo.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Kupoprodajni ugovor o nekretnini često se potpisuje pod vremenskim pritiskom. Prodavatelj požuruje brzo sklapanje, nacrt djeluje unaprijed sastavljen i ozbiljan, a želja da se ne izgubi željena nekretnina prevladava. Upravo tu leži rizik: potpisom se obvezujete na svaku rečenicu ugovora, pa i na klauzule koje ste preletjeli.
Ovaj prilog pokazuje koje točke trebate provjeriti prije potpisa. U središtu su stanje u zemljišnoj knjizi, brisanje tereta, provedba kupoprodajne cijene preko povjerenika i osiguranje stjecanja vlasništva uknjižbom. Uz to ulogu imaju jamstvo, primopredaja i sporedni troškovi.
Tko ugovor pažljivo pročita prije potpisa i razjasni kritična mjesta, izbjegava skupe sporove nakon kupnje. Iz odvjetničke perspektive mnogo se odlučuje već u fazi prije potpisa, jer se jednom dogovoreni tekst kasnije teško mijenja.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o zemljišnoj knjizi, teretima i provedbi kupoprodajne cijene. Dobit ćete prvu procjenu najvažnijih točaka provjere.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Samo aktualan izvadak pokazuje tko je vlasnik i koji su tereti upisani u zemljišnu knjigu.
Bez aktualnog izvatka iz zemljišne knjige ostaje otvoreno tko je vlasnik i koji tereti opterećuju nekretninu. Zatražite aktualan izvadak prije potpisa i usporedite ga s nacrtom ugovora. Smjernice nudi naša kontrolna lista dokumenata prije provjere ugovora.
S potpunim dokumentima nacrt se može pouzdano provjeriti prije nego što se obvežete.
Ako su brisanje tereta i povjereništvo uređeni, provedba je dobro osigurana. Provjerite dodatno izjavu o uknjižbi, dospijeće kupoprodajne cijene, trenutak primopredaje i odredbu o jamstvu. Treba urediti i raspodjelu sporednih troškova te poreze.
Kratka pravna provjera otkriva nepovoljne klauzule prije nego što vas obvežu.
Otvoreni tereti, plaćanje bez povjereništva ili nedostatak izjave o uknjižbi prebacuju rizik na vas. Takve točke mogu se popraviti prije potpisa: osigurano brisanje tereta, povjereništvo i dospijeće vezano uz dokaz da su tereti izbrisani.
Dajte nacrt na provjeru prije potpisa i prilagodite kritične klauzule. Potpis vas obvezuje na dogovoreni tekst.
Svaka provjera počinje izvatkom iz zemljišne knjige. U listu A prikazuje nekretninu, u listu B vlasničke odnose, a u listu C terete poput založnih prava, služnosti ili zabrane opterećenja i otuđenja. Samo aktualan izvadak prikazuje pravo stanje, jer se upisi mogu dodati u svakom trenutku.
Usporedite podatke u nacrtu ugovora sa zemljišnom knjigom. Odgovara li prodavatelj upisanom vlasniku? Odgovara li oznaka nekretnine izvatku? Jesu li obuhvaćeni svi tereti koje ugovor obrađuje? Dublji prikaz nalazite na našoj tematskoj stranici o zemljišnoj knjizi i teretima te u prilogu o tome kako ispravno čitati izvadak iz zemljišne knjige.
U Austriji vlasništvo ne prelazi već ugovorom, nego tek uknjižbom u zemljišnu knjigu. Ugovor je naslov, upis je čin stjecanja. Zato je odlučujuće da ugovor stvori temelj za urednu uknjižbu vašeg vlasništva.
Kada kupujete nekretninu, u pravilu je želite steći bez dugova prodavatelja. Ako nekretninu opterećuje založno pravo banke prodavatelja, ono se mora izbrisati prije ili istodobno s vašom uknjižbom. Ugovor treba izričito urediti to brisanje tereta i vezati ga uz isplatu kupoprodajne cijene.
Kupoprodajna cijena treba se provoditi preko povjerenika, najčešće odvjetnika ili javnog bilježnika. Povjerenik prima kupoprodajnu cijenu i oslobađa je tek kada su ispunjeni dogovoreni uvjeti, primjerice dokaz o brisanju tereta i osigurana uknjižba. Tako ne plaćate prije nego što je vaše stjecanje vlasništva osigurano. Više o tome u prilogu o plaćanju kupoprodajne cijene preko povjereništva.
Oprez je potreban kod izravne isplate prodavatelju bez povjereništva. Tko uplati kupoprodajnu cijenu prije nego što su tereti izbrisani i uknjižba osigurana, nosi rizik da u najgorem slučaju ostane bez vlasništva bez tereta. Provedba preko povjerenika štiti obje strane.
Da bi se vaše vlasništvo moglo upisati u zemljišnu knjigu, potrebna je izjava o uknjižbi. To je izričita suglasnost prodavatelja za uknjižbu vašeg prava vlasništva. Ako nedostaje u ugovoru ili u posebnoj ispravi, uknjižba se ne može provesti. Provjerite stoga sadrži li nacrt valjanu izjavu o uknjižbi.
Za osiguranje stjecanja služi zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje. Ona rezervira red za vašu uknjižbu i štiti vas od toga da prodavatelj nekretninu u međuvremenu proda ili optereti po drugi put. Prvenstveni red je vremenski ograničen, pa trenutak njegova traženja treba uskladiti s provedbom.
Kako izjava o uknjižbi i uknjižba djeluju zajedno, produbljujemo u prilogu o izjavi o uknjižbi i uknjižbi. Pojmove objašnjavamo i u pojmovniku.
Ove točke odlučuju o vašim pravima i rizicima. Provjerite svaku zasebno prije nego što potpišete.
| Točka provjere | Preporučeno | Mogući rizik |
|---|---|---|
| Stanje u knjizi Aktualan izvadak | Usporedba vlasnika, objekta i tereta s ugovorom | Zastario izvadak prikriva nove upise |
| Brisanje tereta Brisanje tereta osigurano | Brisanje vezano uz isplatu kupoprodajne cijene | Otvorena založna prava opterećuju vaše vlasništvo |
| Kupoprodajna cijena Provedba preko povjereništva | Oslobađanje tek nakon dokaza o brisanju tereta | Izravna isplata bez osiguranja stjecanja |
| Uknjižba Izjava i prvenstveni red | Valjana izjava o uknjižbi i zabilježba prvenstvenog reda | Nedostatak izjave sprječava upis |
| Jamstvo Rok prema ABGB-u | Jasna odredba umjesto paušalnog isključenja | Široko isključenje slabi vaš položaj |
Prema potrošačima jamstvo se ne smije skratiti ispod zakonskog standarda zaštite. Kod kupnje od privatnog prodavatelja isključenje za skrivene nedostatke često je sporno.
Oprez kod izravne isplate: Ako se kupoprodajna cijena isplati izravno prodavatelju bez povjereništva, prije nego što su tereti izbrisani i vaša uknjižba osigurana, nosite puni rizik. Dajte provedbu na provjeru prije potpisa. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) može brzo donijeti jasnoću.
Za nedostatke nekretnine vrijedi jamstvo prema austrijskom ABGB-u. Kod kupnje od poduzetnika rok za nekretnine iznosi tri godine od primopredaje. Kod kupnje od privatnog prodavatelja jamstvo se često ograničava. Isključenje u dvojbi ipak ne obuhvaća zlonamjerno prešućene nedostatke. Kako postupiti kod skrivenih nedostataka, obrađujemo u prilogu o jamstvu za skrivene nedostatke.
Razjasnite trenutak primopredaje i prijelaz rizika. Od primopredaje koristi, tereti i rizik slučajne propasti prelaze na vas. Zapisnik o primopredaji bilježi stanje i očitanja brojila. Više u prilogu o zapisniku o primopredaji kuće ili stana.
Uračunajte sporedne troškove. Uz kupoprodajnu cijenu nastaju porez na promet nekretnina, pristojba za upis, troškovi sastavljanja ugovora i povjereništva te po potrebi posrednička provizija. Pregled daje naš kalkulator sporednih troškova. Prvu procjenu rizika pruža provjera rizika ugovora.
U Austriji vlasništvo ne prelazi već kupoprodajnim ugovorom, nego tek uknjižbom u zemljišnu knjigu. Ugovor je pravni naslov, upis je čin stjecanja. Zato ugovor treba valjanu izjavu prodavatelja o uknjižbi, da bi se vaše vlasništvo moglo upisati.
Povjerenik prima kupoprodajnu cijenu i oslobađa je tek kada su ispunjeni dogovoreni uvjeti, primjerice dokaz o brisanju tereta i osigurana uknjižba. Tako ne plaćate prije nego što je vaše stjecanje vlasništva bez tereta osigurano. Izravna isplata bez povjereništva prebacuje taj rizik na vas.
Kod kupnje od privatnog prodavatelja jamstvo se često ograničava. Takvo isključenje u dvojbi ipak ne obuhvaća zlonamjerno prešućene nedostatke. Prema potrošačima, primjerice kod kupnje od gospodarskog prodavatelja kao poduzetnika, jamstvo se ne smije skratiti ispod zakonskog standarda zaštite.
Tematska stranica o provjeri kupoprodajnog ugovora o nekretnini sa središnjim točkama provjere.
Kako je zemljišna knjiga ustrojena i koji tereti mogu utjecati na vaše vlasništvo.
Kako provedba preko povjerenika osigurava vaše stjecanje vlasništva.
Što znače listovi A, B i C i na što paziti kod izvatka.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000